Apartman İşletme Projesi Nedir?

Apartman işletme projesi, bir apartman veya sitenin belirli bir dönem içerisindeki tahmini gelirlerini, giderlerini ve kat maliklerinden toplanacak avans tutarlarını gösteren mali yönetim planıdır.

Basit bir ifadeyle işletme projesi, apartmanın veya sitenin yıllık bütçesi olarak düşünülebilir.

Personel giderlerinden asansör bakımına, ortak alan elektriğinden temizlik giderlerine kadar binanın yönetimi sırasında ortaya çıkması beklenen maliyetler işletme projesinde planlanır.

Daha sonra bu giderlerin hangi esaslara göre kat maliklerine dağıtılacağı ve her bağımsız bölümden ne kadar avans toplanacağı belirlenir.

2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişikliklerle birlikte apartman ve site işletme projesinin önemi daha da arttı. Yeni düzenleme, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını esas hâle getirdi.

İşletme Projesinin Yasal Dayanağı Nedir?

Apartman ve sitelerde işletme projesinin temel yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesidir.

7 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilen 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde önemli değişiklikler yapılmıştır.

Yeni düzenlemeye göre:

  • İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
  • Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi bulunmuyorsa yönetici geçici işletme projesi hazırlar.
  • Geçici işletme projesi en geç üç ay içerisinde kat malikleri kurulunun onayına sunulur.
  • Kurul projeyi aynen kabul edebilir veya değiştirerek kabul edebilir.

Bu değişiklikle birlikte apartman veya site bütçesinin belirlenmesinde kat maliklerinin karar yetkisi daha belirgin hâle gelmiştir.

Apartman İşletme Projesinde Neler Bulunmalıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre işletme projesinde özellikle üç temel unsur bulunur.

1. Bir Yıllık Tahmini Gelir ve Giderler

Apartmanın veya sitenin bir yıllık yönetim döneminde ortaya çıkması beklenen gelir ve giderler hesaplanmalıdır.

Örneğin giderler arasında şunlar bulunabilir:

  • Kapıcı veya apartman görevlisi giderleri,
  • Temizlik personeli giderleri,
  • SGK primleri,
  • Ortak alan elektrik giderleri,
  • Ortak alan su giderleri,
  • Asansör bakım giderleri,
  • Asansör periyodik kontrol giderleri,
  • Merkezi sistem yakıt giderleri,
  • Sigorta giderleri,
  • Temizlik malzemeleri,
  • Hidrofor ve teknik sistem bakım giderleri,
  • Kamera veya güvenlik sistemi giderleri,
  • Peyzaj ve bahçe bakım giderleri,
  • Yönetim hizmeti giderleri,
  • Planlanan bakım ve onarım giderleri.

İşletme projesinin sağlıklı hazırlanabilmesi için mümkün olduğunca gerçekçi maliyet tahminleri kullanılmalıdır.

2. Giderlerin Kat Maliklerine Dağılımı

Toplam giderin belirlenmesi tek başına yeterli değildir.

İşletme projesinde aynı zamanda giderlerden her kat malikine düşecek miktarın da hesaplanması gerekir.

Bu hesaplama yapılırken Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki gider paylaşım esasları ve somut binanın uygulanabilir yönetim planı hükümleri dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle bütün apartman giderlerinin otomatik olarak daire sayısına bölünmesi her durumda doğru bir yöntem değildir.

3. Her Kat Malikinin Ödeyeceği Avans Tutarı

Yıllık tahmini giderler ve gider paylaşım oranları belirlendikten sonra her bağımsız bölüm için ödenecek avans tutarı hesaplanır.

Günlük kullanımda bu tutar çoğunlukla apartman aidatı veya site aidatı olarak ifade edilmektedir.

Ancak hukuki açıdan aidat olarak adlandırılan ödemelerin önemli bölümü ortak giderlerin karşılanması amacıyla toplanan gider ve avans paylarından oluşmaktadır.

Apartman İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?

Sağlıklı bir işletme projesi hazırlamak yalnızca geçen yılın aidatına belirli bir yüzde zam yapmak anlamına gelmez.

Doğru yöntem, apartmanın gerçek giderlerini analiz ederek yeni dönemin bütçesini oluşturmaktır.

1. Önceki Dönem Giderleri İncelenir

İlk olarak geçmiş dönemde gerçekleşen giderler analiz edilmelidir.

Örneğin son 12 ay içerisinde;

  • Ne kadar elektrik faturası ödendiği,
  • Personel maliyetlerinin ne olduğu,
  • Asansör bakımına ne kadar harcandığı,
  • Temizlik giderlerinin ne kadar olduğu,
  • Hangi bakım ve onarımların yapıldığı

tespit edilebilir.

Geçmiş dönem verileri yeni bütçenin hazırlanmasında önemli bir referans oluşturur.

2. Yeni Dönem Maliyetleri Hesaplanır

Geçmiş yıl giderlerini aynen yeni yıla aktarmak doğru olmayabilir.

Yeni dönemde;

  • Personel ücretlerinde değişiklik,
  • SGK maliyetlerinde artış,
  • Elektrik ve enerji fiyatlarında değişiklik,
  • Bakım sözleşmelerinin yenilenmesi,
  • Yeni bir personel ihtiyacı,
  • Planlanan teknik bakım ve onarımlar

gibi unsurlar hesaba katılmalıdır.

3. Düzenli ve Olağan Dışı Giderler Ayrılır

İşletme projesi hazırlanırken düzenli giderlerle tek seferlik veya olağan dışı giderlerin mümkün olduğunca ayrı gösterilmesi şeffaflığı artırır.

Örneğin her ay ödenen personel maaşı düzenli giderken, binanın çatısının yenilenmesi tek seferlik bir gider olabilir.

Böylece kat malikleri aidatın hangi bölümünün düzenli işletme giderlerinden, hangi bölümünün bakım veya yatırım giderlerinden kaynaklandığını daha rahat görebilir.

4. Yıllık Toplam Bütçe Oluşturulur

Tüm gider kalemlerinin tahmini maliyetleri toplandıktan sonra apartmanın yıllık işletme bütçesi ortaya çıkar.

Örnek bir bütçe şu şekilde olabilir:

Gider Kalemi Yıllık Tahmini Tutar
Personel ve SGK Giderleri 480.000 TL
Ortak Alan Elektrik 72.000 TL
Asansör Bakım ve Kontrol 60.000 TL
Temizlik ve Malzeme 48.000 TL
Sigorta 20.000 TL
Bakım ve Onarım 80.000 TL
Toplam 760.000 TL

Yukarıdaki rakamlar yalnızca işletme projesinin nasıl oluşturulabileceğini göstermek amacıyla verilmiş örnek tutarlardır.

5. Giderler Bağımsız Bölümlere Dağıtılır

Yıllık toplam bütçenin ardından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ve ilgili yönetim hükümleri dikkate alınarak her bağımsız bölüme düşen gider payı hesaplanır.

Böylece her kat malikinin yıllık ve aylık olarak ödemesi gereken avans tutarları ortaya çıkar.

2026'da İşletme Projesini Kim Onaylar?

2026 yılında yapılan değişikliğin en önemli noktalarından biri budur.

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.

Bu nedenle işletme bütçesinin yalnızca yönetici tarafından hazırlanması yeterli değildir.

Yönetici veya yönetim tarafından hazırlanan bütçe kat maliklerinin değerlendirmesine sunulur ve kurul tarafından karara bağlanır.

Kurul;

  • Projeyi aynen kabul edebilir,
  • Gider kalemlerini değiştirebilir,
  • Bütçede revizyon isteyebilir,
  • Avans tutarlarını uygulanabilir mevzuat çerçevesinde yeniden değerlendirebilir.

Böylece apartmanın yıllık mali yönetim planı kat maliklerinin bilgisi ve kararı doğrultusunda kesinleşir.

Geçici İşletme Projesi Nedir?

Kat malikleri kurulunca henüz kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmaması hâlinde apartmanın giderleri durmaz.

Elektrik faturalarının ödenmesi, personel maaşlarının yatırılması, asansör bakımının yapılması ve diğer zorunlu hizmetlerin devam etmesi gerekir.

Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel 37. maddesine göre, kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.

Ancak bu proje yöneticinin süresiz olarak uygulayacağı nihai bütçe değildir.

Geçici işletme projesinin en geç üç ay içerisinde kat malikleri kuruluna sunulması ve aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınması gerekir.

Geçici İşletme Projesi Kat Maliklerine Nasıl Bildirilir?

Kanuna göre geçici işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir.

Bildirim;

  • İmza karşılığında veya
  • Taahhütlü mektupla

yapılabilir.

2026 düzenlemesi sonrasında projenin ayrıca en geç üç ay içinde genel kurulun değerlendirmesine sunulması gerekir.

2026 Öncesine Göre Ne Değişti?

2026 düzenlemesinden önce işletme projesi açısından yöneticinin hazırladığı projeye karşı belirli süre içerisinde itiraz edilmesine dayanan farklı bir sistem uygulanıyordu.

Yeni düzenlemeyle birlikte sistemin merkezine kat malikleri genel kurulunun onayı yerleştirilmiştir.

Artık temel prensip, yıllık işletme bütçesinin kat malikleri tarafından değerlendirilmesi ve kurul kararıyla onaylanmasıdır.

Böylece yüksek aidat artışları veya bütçe kalemleri konusunda kat maliklerinin karar sürecine daha etkin katılması amaçlanmaktadır.

Geçici İşletme Projesinde Aidat Artış Sınırı Var mı?

Eğer yürürlükte bulunan mevcut bir işletme projesi varsa, yönetici tarafından hazırlanacak geçici işletme projesinin bedeli konusunda 2026 düzenlemesi önemli bir sınır getirmiştir.

Geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki işletme projesinin bedeli esas alınarak ve bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir.

Ancak bu sınırın doğru anlaşılması gerekir.

Yeniden değerleme oranı, kat malikleri genel kurulunun onaylayacağı nihai bütçe için herkese uygulanacak mutlak bir aidat artış tavanı değildir.

Bu sınır, yöneticinin mevcut proje üzerinden hazırladığı geçici işletme projesine ilişkindir.

Apartmanın gerçek giderleri daha yüksekse durum kat malikleri kuruluna sunulur ve kurul gerekli bütçeyi değerlendirerek karar verir.

İşletme Projesi Olmadan Aidat Toplanabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, işletme projesi onaylanıncaya kadar apartmanın zorunlu giderlerinin karşılanabilmesi amacıyla yöneticinin avans toplamasına imkân tanımaktadır.

Ancak bunun geçici bir süreç olduğu unutulmamalıdır.

Yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesinin mevzuatta belirtilen süre içerisinde kat malikleri kurulunun değerlendirmesine sunulması gerekir.

İşletme Projesi ile Aidat Arasındaki İlişki Nedir?

Apartman veya site aidatının sağlıklı şekilde belirlenmesinin temelinde işletme projesi bulunmaktadır.

Doğru yöntem;

  1. Önce giderleri belirlemek,
  2. Yıllık bütçeyi oluşturmak,
  3. Giderleri mevzuata uygun şekilde dağıtmak,
  4. Son olarak ödenecek avans tutarlarını hesaplamaktır.

Yanlış yöntem ise geçen yılın aidatına herhangi bir maliyet analizi yapılmadan gelişigüzel bir zam oranı eklemektir.

Örneğin:

“Geçen yıl aidat 600 TL idi, bu yıl 1.000 TL yapalım.”

şeklindeki yaklaşım yerine;

“Binanın yıllık toplam gideri ne kadar olacak ve bu gideri karşılamak için ne kadar avans toplamamız gerekiyor?”

sorusu sorulmalıdır.

İşletme Projesi Kat Maliklerini Bağlar mı?

Usulüne uygun şekilde alınan kat malikleri kurulu kararları ve işletme giderlerine ilişkin kararlar kat malikleri açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde, kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarının ve işletme projesinin, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacağı da düzenlenmektedir.

Bu nedenle işletme projesi yalnızca muhasebe amacıyla hazırlanan sıradan bir tablo değildir.

Aidat ve ortak gider takibinin hukuki altyapısının önemli parçalarından biridir.

İşletme Projesi Noter Onaylı Olmak Zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde işletme projesinin ayrıca noter tarafından onaylanmasına ilişkin özel bir zorunluluk öngörülmemektedir.

Bununla birlikte işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda usulüne uygun şekilde görüşülmesi, alınan kararların kayıt altına alınması ve yönetim belgelerinin düzenli şekilde saklanması önemlidir.

İşletme Projesinde En Sık Yapılan Hatalar

Geçen Yılın Aidatına Doğrudan Zam Yapmak

Gider analizi yapılmadan yalnızca eski aidata belirli bir yüzde eklemek gerçek işletme bütçesini yansıtmayabilir.

Giderleri Tek Kalemde Göstermek

“Genel giderler” şeklinde büyük ve açıklamasız kalemler oluşturmak kat maliklerinin bütçeyi anlamasını zorlaştırır.

Olağan ve Tek Seferlik Giderleri Ayırmamak

Çatı onarımı gibi tek seferlik bir gider ile personel maaşı gibi sürekli giderlerin ayrılması bütçenin daha anlaşılır olmasını sağlar.

Gerçekçi Olmayan Bütçe Hazırlamak

Giderleri olduğundan düşük göstermek yıl içerisinde sürekli ek para toplanmasına neden olabilir. Gereğinden yüksek göstermek ise kat maliklerinin gereksiz şekilde yüksek avans ödemesine yol açabilir.

Kat Maliklerine Açıklama Yapmamak

İşletme projesinin yalnızca rakamlardan oluşması yerine önemli artışların nedenlerinin açıklanması yönetim ile kat malikleri arasındaki güveni artırır.

Profesyonel Yönetimde İşletme Projesi Nasıl Olmalıdır?

Profesyonel bir bina veya site yönetiminde işletme projesinin temel özellikleri şunlar olmalıdır:

  • Gerçekçi maliyetlere dayanmalıdır.
  • Gelir ve gider kalemleri açık şekilde gösterilmelidir.
  • Geçmiş dönem verileri dikkate alınmalıdır.
  • Beklenen maliyet artışları hesaba katılmalıdır.
  • Gider dağılımları doğru yapılmalıdır.
  • Kat maliklerinin anlayabileceği şekilde hazırlanmalıdır.
  • Kurul kararlarıyla uyumlu olmalıdır.
  • Dönem içerisinde gerçekleşen bütçe düzenli olarak takip edilmelidir.

İşletme projesi yalnızca yıl başında hazırlanıp unutulan bir belge olmamalıdır.

Gerçekleşen gelir ve giderlerle bütçe arasındaki farkların düzenli takip edilmesi, apartmanın mali durumunun sağlıklı yönetilmesine yardımcı olur.

Kayseri'de Apartman ve Site İşletme Projesi Yönetimi

Kayseri'deki apartman ve sitelerde profesyonel yönetim hizmetinin önemli aşamalarından biri doğru bütçeleme ve aidat planlamasıdır.

Şimşek Bina & Site Yönetimi olarak apartman ve sitelerin yönetim süreçlerinde;

  • Yıllık gider planlaması,
  • İşletme bütçesinin oluşturulması,
  • Aidat tahakkuklarının hazırlanması,
  • Gelir-gider takibi,
  • Aidat tahsilatlarının takibi,
  • Personel ve SGK süreçleri,
  • Teknik bakım giderlerinin takibi,
  • Kat maliklerinin bilgilendirilmesi

gibi süreçlerin düzenli, şeffaf ve takip edilebilir şekilde yürütülmesini amaçlıyoruz.

Doğru hazırlanmış bir işletme projesi hem apartmanın ihtiyaçlarının zamanında karşılanmasına hem de kat maliklerinin ödedikleri aidatların hangi giderlere ayrıldığını açık biçimde görmesine yardımcı olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman işletme projesi nedir?

Apartman işletme projesi, apartmanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, giderlerin kat maliklerine dağılımını ve her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösteren bütçe planıdır.

İşletme projesini kim hazırlar?

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi bulunmaması hâlinde yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar. Nihai işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.

2026 yılında işletme projesini kim onaylıyor?

7579 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması açık şekilde düzenlenmiştir.

Geçici işletme projesi ne kadar süre geçerlidir?

Onaylanmış işletme projesi bulunmuyorsa yönetici geçici işletme projesi hazırlar ve en geç üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi için kat malikleri kuruluna sunar.

İşletme projesinde neler bulunmalıdır?

Bir yıllık tahmini gelir ve giderler, giderlerin kat maliklerine düşen payları ve her kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre ödemesi gereken avans tutarı işletme projesinin temel unsurlarıdır.

İşletme projesi olmadan aidat belirlenebilir mi?

Apartmanın hizmetlerinin devamı için işletme projesi onaylanıncaya kadar geçici avans toplanabilmektedir. Ancak geçici işletme projesinin kanunda belirtilen süreç içerisinde kat malikleri kuruluna sunulması gerekir.

İşletme projesi noter onaylı olmak zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde işletme projesi için ayrıca noter onayı zorunluluğu öngörülmemektedir. Bununla birlikte kurul kararlarının ve yönetim kayıtlarının usulüne uygun tutulması gerekir.

Apartman işletme projesi her yıl hazırlanır mı?

Kanunda işletme projesinin apartmanın bir yıllık yönetimindeki tahmini gelir ve giderleri kapsaması öngörülmektedir. Bu nedenle yıllık yönetim bütçesinin yeni dönem koşullarına ve kurul kararlarına göre değerlendirilmesi gerekir.

İşletme projesinde aidat artışı sınırsız mı?

Mevcut işletme projesi bulunması hâlinde yöneticinin hazırlayacağı geçici işletme projesinin bedeli, önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Ancak bu sınır kat malikleri genel kurulunun gerçek giderler doğrultusunda onaylayacağı nihai bütçe için mutlak bir tavan değildir.

Sonuç: İşletme Projesi Apartman Yönetiminin Mali Yol Haritasıdır

Apartman işletme projesi, bir apartman veya sitenin yalnızca aidat miktarını belirleyen bir belge değildir.

İşletme projesi;

  • Ne kadar para toplanacağını,
  • Bu paranın hangi giderler için kullanılacağını,
  • Giderlerin kat maliklerine nasıl dağıtılacağını,
  • Apartmanın yıllık mali planının nasıl yürütüleceğini

gösteren temel yönetim belgelerinden biridir.

2026 yılında yapılan düzenlemeyle birlikte kat malikleri genel kurulunun işletme projesi üzerindeki karar yetkisi daha da önem kazanmıştır.

Sağlıklı bir yönetimde amaç mümkün olan en düşük aidatı belirlemek değil; apartmanın gerçek ihtiyaçlarını karşılayan, gerekçeleri açıklanabilen ve şeffaf şekilde takip edilen doğru bir bütçe oluşturmaktır.

Kayseri'de apartman veya sitenizin profesyonel yönetimi, aidat ve bütçe süreçlerinin düzenlenmesi veya yönetim teklifi almak için Şimşek Bina & Site Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz.

Şimşek Bina & Site Yönetimi – Düzen, güven ve huzurun adresi.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki uyuşmazlıklarda somut olayın özelliklerine göre güncel mevzuatın incelenmesi ve gerektiğinde uzman desteği alınması önerilir.

Yasal Dayanaklar ve Resmî Kaynaklar