2026 Site Aidatı Düzenlemesi Nedir?

Apartman ve sitelerde yaşayan milyonlarca kişiyi ilgilendiren site aidatı ve apartman aidatı konusunda 2026 yılında önemli bir yasal değişiklik yapıldı.

7 Mayıs 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun aidat ve işletme projesiyle ilgili hükümlerinde değişikliğe gidildi.

Yeni düzenlemenin temel amacı; apartman ve site yöneticilerinin tek taraflı şekilde aidat veya avans belirlemesinin önüne geçmek, kat maliklerinin bütçe üzerindeki söz hakkını güçlendirmek ve yönetim giderlerinin daha şeffaf şekilde belirlenmesini sağlamaktır.

Peki 2026 site aidatı nasıl belirlenecek? Site yöneticisi aidata istediği kadar zam yapabilir mi? Aidat artış sınırı var mı?

Tüm önemli noktaları sırayla inceleyelim.

2026'da Site Aidatını Kim Belirleyecek?

Yeni düzenlemenin en önemli noktalarından biri, aidatların dayanağını oluşturan işletme projesinin kat malikleri kurulunun onayına bağlanmasıdır.

Başka bir ifadeyle apartman veya site yöneticisinin hazırladığı bütçenin kalıcı hâle gelebilmesi için kat maliklerinin karar sürecine dahil olması gerekir.

Kat malikleri kurulu;

  • Apartmanın veya sitenin yıllık giderlerini,
  • Personel giderlerini,
  • Temizlik giderlerini,
  • Elektrik ve su giderlerini,
  • Asansör bakım giderlerini,
  • Isıtma ve yakıt giderlerini,
  • Sigorta giderlerini,
  • Teknik bakım ve onarım giderlerini,
  • Diğer ortak alan giderlerini

değerlendirerek işletme bütçesi üzerinde karar verir.

Bu bütçe doğrultusunda kat maliklerinin ortak giderlere ne kadar katılacağı belirlenir.

Dolayısıyla 2026 yılında site aidatı belirlenirken esas olan yalnızca yöneticinin kararı değil, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesidir.

Yönetici Tek Başına Aidat Artırabilir mi?

2026 düzenlemesiyle birlikte en fazla merak edilen sorulardan biri de budur.

Yeni sistemde yöneticinin aidat belirleme konusunda sınırsız bir yetkisi bulunmamaktadır.

Kat malikleri kurulunca henüz kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, binanın veya sitenin hizmetlerinin devam edebilmesi amacıyla geçici işletme projesi hazırlayabilir.

Ancak bu proje kalıcı bütçe anlamına gelmez.

Hazırlanan geçici işletme projesinin kat maliklerine bildirilmesi ve en geç üç ay içerisinde kat malikleri kurulunun değerlendirmesine sunulması gerekir.

Kat malikleri kurulu projeyi:

  • Aynen kabul edebilir,
  • Değiştirerek kabul edebilir,
  • Gider kalemlerini yeniden değerlendirebilir.

Böylece apartman veya sitenin yıllık bütçesi yalnızca yönetimin tek taraflı kararıyla değil, kat maliklerinin katılımıyla kesinleşir.

Yeniden Değerleme Oranı Aidatları Nasıl Etkileyecek?

2026 site aidatı düzenlemesinde dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biri yeniden değerleme oranıdır.

Eğer apartman veya sitenin hâlihazırda yürürlükte bulunan bir işletme projesi varsa, yönetici tarafından hazırlanacak geçici işletme projesindeki bedel, yürürlükteki işletme projesinin tutarı esas alınarak belirlenir.

Yönetici tarafından hazırlanan bu geçici işletme projesinde, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranının üzerinde bir artış yapılamaz.

Burada çok önemli bir ayrıntı bulunmaktadır:

Yeniden Değerleme Oranı Tüm Aidatlar İçin Kesin Bir Tavan Değildir

Yeni düzenleme zaman zaman “site aidatlarına yeniden değerleme oranı kadar zam yapılabilir” şeklinde yorumlanmaktadır.

Ancak konu bundan biraz daha farklıdır.

Yeniden değerleme oranına ilişkin sınır, yöneticinin mevcut işletme projesine dayanarak hazırlayacağı geçici işletme projesi açısından önem taşımaktadır.

Apartmanın veya sitenin gerçek giderleri daha yüksekse, gerekli harcamalar kat malikleri kuruluna sunulabilir.

Kat malikleri kurulu yapılan açıklamalar ve gider kalemleri doğrultusunda gerekli görürse yeniden değerleme oranının üzerinde bir bütçeyi ve buna bağlı aidat tutarını onaylayabilir.

Dolayısıyla yeni sistemin amacı apartmanların giderlerini yapamaz hâle getirmek değil; yüksek aidat artışlarının gerekçesiz ve tek taraflı şekilde yapılmasını önlemektir.

Site Aidatı Neye Göre Hesaplanır?

Bir apartmanın veya sitenin aidatı belirlenirken yalnızca önceki yılın aidatına belirli bir yüzde eklenmesi doğru bir yöntem değildir.

Sağlıklı bir aidat hesaplamasının temelinde işletme projesi ve gerçek giderler bulunmalıdır.

Örneğin bir apartmanın yıllık giderleri hesaplanırken şu kalemler dikkate alınabilir:

Personel Giderleri

Kapıcı, temizlik personeli, güvenlik görevlisi veya diğer çalışanların;

  • Maaşları,
  • SGK primleri,
  • Vergileri,
  • Kıdem ve izin karşılıkları

bütçeye dahil edilmelidir.

Ortak Alan Elektrik ve Su Giderleri

Merdiven aydınlatmaları, asansörler, hidrofor sistemleri, bahçe sulaması ve diğer ortak alanların elektrik ve su tüketimleri yıllık bütçenin önemli kalemleri arasında olabilir.

Asansör Bakım ve Kontrol Giderleri

Asansör bulunan binalarda düzenli bakım, periyodik kontrol ve gerekli onarım giderleri hesaba katılmalıdır.

Isıtma ve Yakıt Giderleri

Merkezi sistem kullanılan apartman ve sitelerde doğalgaz veya diğer yakıt giderleri toplam bütçenin önemli bölümünü oluşturabilir.

Temizlik Giderleri

Temizlik malzemeleri, personel giderleri ve ortak alanların düzenli temizliği için yapılacak harcamalar dikkate alınmalıdır.

Bakım ve Onarım Giderleri

Çatı, tesisat, elektrik sistemi, kapı, kamera sistemi, hidrofor, peyzaj ve ortak alanlarda yapılabilecek bakım ve onarımlar için tahmini bütçe oluşturulabilir.

Tüm bu giderlerin gerçekçi şekilde hesaplanmasının ardından toplam yıllık bütçe ortaya çıkar.

Aidatların sağlıklı şekilde belirlenebilmesi için temel prensip önce giderlerin hesaplanması, ardından bu giderlerin mevzuata ve yönetim planına uygun şekilde bağımsız bölümlere dağıtılmasıdır.

İşletme Projesi Neden Önemli?

Apartman işletme projesi, binanın veya sitenin belirli bir dönem içerisinde gerçekleştireceği tahmini gelir ve giderleri gösteren bütçe planıdır.

İşletme projesinde genel olarak;

  • Yıllık tahmini giderler,
  • Düzenli gider kalemleri,
  • Muhtemel giderler,
  • Kat maliklerinin giderlere katılma payları,
  • Toplanacak avans miktarları

yer alır.

2026 yılında yapılan düzenleme işletme projesinin önemini daha da artırmıştır.

Çünkü apartman veya site aidatının hangi giderler nedeniyle belirlendiğinin açık ve anlaşılır olması, hem yönetim hem de kat malikleri açısından daha şeffaf bir sistem oluşturur.

Profesyonel bir bina yönetiminde amaç yalnızca aidat toplamak değil; toplanan aidatın hangi gider için kullanıldığını takip edilebilir hâle getirmektir.

Geçici İşletme Projesi Nedir?

Kat malikleri kurulunca henüz kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa binanın hizmetlerinin durması mümkün değildir.

Elektrik faturaları ödenmeye, asansör bakımları yapılmaya, personel ücretleri yatırılmaya ve ortak alanların ihtiyaçları karşılanmaya devam eder.

Bu nedenle yönetici gecikmeksizin bir geçici işletme projesi hazırlayabilir.

Yeni düzenlemeye göre bu projenin kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilmesi gerekir.

Daha sonra en geç üç ay içinde kat malikleri kurulu toplanarak işletme projesini değerlendirir.

Kurul geçici projeyi aynen kabul edebileceği gibi ihtiyaçlara göre değiştirebilir.

Bu uygulama sayesinde hem apartman hizmetlerinin kesintiye uğramaması hem de nihai bütçenin kat maliklerinin denetiminde oluşturulması hedeflenmektedir.

Kat Maliklerinin Aidat Konusunda Yetkileri Arttı mı?

Evet.

2026 yılında yapılan değişikliğin temel sonuçlarından biri, kat maliklerinin aidat ve bütçe üzerindeki karar yetkisinin güçlendirilmesidir.

Kat malikleri;

  • İşletme projesini inceleyebilir,
  • Gider kalemlerini değerlendirebilir,
  • Bütçe hakkında görüş bildirebilir,
  • Gerekli değişiklikler konusunda karar alabilir,
  • Apartmanın ihtiyaçlarına göre aidat tutarını belirleyebilir.

Bu nedenle kat malikleri toplantılarının artık yalnızca yönetici seçilen toplantılar olarak görülmemesi gerekir.

Apartmanın veya sitenin yıllık bütçesinin sağlıklı şekilde oluşturulabilmesi için maliklerin toplantılara katılması ve giderler hakkında bilgi sahibi olması büyük önem taşır.

2026 Site Aidatı Artış Sınırı Var mı?

Bu sorunun cevabı dikkatli verilmelidir.

Kat malikleri kurulunun onayladığı nihai aidat için herkese uygulanacak sabit bir yüzde artış sınırı bulunduğunu söylemek doğru değildir.

Yeniden değerleme oranına ilişkin sınır, mevcut işletme projesi bulunması hâlinde yöneticinin hazırlayacağı geçici işletme projesinde uygulanır.

Örneğin;

Binanın personel maliyetleri, ortak alan enerji giderleri, bakım masrafları veya diğer zorunlu harcamaları önemli ölçüde yükselmiş olabilir.

Bu durumda gerçek giderler ortaya konularak yeni bütçe kat malikleri kurulunun değerlendirmesine sunulur.

Kat malikleri kurulu gerekli görürse apartmanın gerçek ihtiyaçlarını karşılayacak farklı bir bütçe üzerinde karar verebilir.

Buradaki temel değişiklik şudur:

Aidatı keyfi biçimde artırma yerine, giderlerin açıklanması ve bütçenin kat maliklerinin onayından geçirilmesi esas hâle gelmiştir.

Yeni Düzenleme Apartmanlar İçin de Geçerli mi?

Evet.

Düzenleme yalnızca büyük siteleri değil, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki apartman yönetimlerini de ilgilendirmektedir.

Bu nedenle Kayseri'deki küçük apartmanlardan yüzlerce bağımsız bölümden oluşan büyük sitelere kadar yönetim süreçlerinde işletme projesinin doğru hazırlanması ve kararların mevzuata uygun şekilde alınması önem taşımaktadır.

Apartmanın büyüklüğü değişse de temel prensip aynıdır:

Gelir ve giderlerin şeffaf, belgeli ve denetlenebilir şekilde yönetilmesi gerekir.

Profesyonel Bina Yönetiminde Aidat Nasıl Yönetilmelidir?

Profesyonel apartman ve site yönetiminde aidat süreci yalnızca ödeme takibinden ibaret değildir.

Sağlıklı bir sistemde;

  1. Yıllık giderler belirlenir.
  2. İşletme projesi hazırlanır.
  3. Bütçe kat maliklerinin değerlendirmesine sunulur.
  4. Kararların ardından aidat tahakkukları oluşturulur.
  5. Aidat tahsilatları düzenli takip edilir.
  6. Yapılan giderler belgelendirilir.
  7. Gelir ve gider hareketleri raporlanır.
  8. Kat maliklerinin gerektiğinde mali durumu inceleyebilmesi sağlanır.

Bu sistem hem yönetimin hesap verebilirliğini artırır hem de kat maliklerinin “ödediğim aidat nereye harcanıyor?” sorusuna açık bir cevap verilmesini sağlar.

Kayseri'de Profesyonel Site ve Apartman Yönetimi

Kayseri'de apartman ve site yönetiminin profesyonel şekilde yürütülmesi; aidat tahsilatı, muhasebe, personel işlemleri, bakım süreçleri, hukuki takip ve kat malikleriyle iletişim gibi çok sayıda işlemin birlikte yönetilmesini gerektirir.

Şimşek Bina & Site Yönetimi olarak Kayseri'deki apartman ve sitelerin yönetim süreçlerini şeffaf, düzenli ve takip edilebilir bir yapıda yürütüyoruz.

Aidatların doğru hesaplanması kadar tahsil edilen tutarların doğru şekilde kayıt altına alınması, giderlerin belgelendirilmesi ve maliklerin düzenli bilgilendirilmesi de profesyonel yönetimin temel parçalarıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 yılında site aidatına en fazla ne kadar zam yapılabilir?

Yöneticinin mevcut işletme projesi üzerinden hazırlayacağı geçici işletme projesinde artış, bir önceki seneye ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz. Ancak kat malikleri kurulu apartmanın veya sitenin gerçek giderlerini değerlendirerek gerekli bütçe ve aidat tutarı hakkında karar verebilir.

Site yöneticisi tek başına aidat belirleyebilir mi?

Yeni düzenlemeyle işletme projesinin kat malikleri kurulunun onayına sunulması esastır. Onaylanmış bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilir ancak bu proje en geç üç ay içerisinde kurulun değerlendirmesine sunulmalıdır.

Aidat artışı için kat malikleri toplantısı yapılması gerekir mi?

Apartmanın veya sitenin işletme bütçesinin ve aidatın dayanağını oluşturan işletme projesinin kat malikleri kurulunda değerlendirilmesi ve onaylanması gerekir.

Yeniden değerleme oranından fazla aidat artışı yapılamaz mı?

Bu konuda yaygın bir yanlış anlaşılma bulunmaktadır. Yeniden değerleme oranı yöneticinin hazırlayabileceği geçici işletme projesi açısından sınır oluşturmaktadır. Kat malikleri kurulu, gerçek giderler doğrultusunda gerekli görmesi hâlinde daha yüksek bütçeyi onaylayabilir.

Apartman aidatı neye göre belirlenir?

Aidat; personel, elektrik, su, bakım, temizlik, asansör, sigorta, yakıt ve diğer ortak giderlerden oluşan işletme bütçesine göre belirlenir. Giderlerin bağımsız bölümlere dağılımında Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartmanın yönetim planındaki hükümler dikkate alınır.

Yeni site aidatı düzenlemesi ne zaman yürürlüğe girdi?

7579 sayılı Kanun 7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM'de kabul edilmiş ve 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

Sonuç: 2026'da Aidatlarda Şeffaflık ve Kat Maliklerinin Kararı Öne Çıkıyor

2026 site aidatı düzenlemesiyle birlikte apartman ve site bütçelerinde önemli bir dönem başladı.

Yeni sistemde temel yaklaşım; aidatların tek taraflı ve gerekçesiz şekilde belirlenmesi yerine, gerçek giderlere dayanan bir işletme projesi hazırlanması ve kat maliklerinin karar sürecine dahil edilmesidir.

Apartman ve site yönetimlerinde doğru bütçeleme, düzenli aidat takibi, şeffaf muhasebe ve mevzuata uygun karar süreçleri hem kat maliklerinin haklarının korunması hem de binanın hizmetlerinin aksamadan devam edebilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Kayseri'de apartman veya siteniz için profesyonel yönetim hizmeti almak, mevcut yönetim sürecinizi değerlendirmek veya teklif talep etmek için Şimşek Bina & Site Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz.

Şimşek Bina & Site Yönetimi – Düzen, güven ve huzurun adresi.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda ilgili mevzuatın güncel hâlinin incelenmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun.